¿Qué es el derecho de vuelo? Ampliar la propiedad en Cataluña.

¿Qué es el derecho de vuelo? Ampliar la propiedad en Cataluña.

Todo sobre el derecho de vuelo

El derecho de vuelo, o comúnmente denominado el derecho de sobreedificación, es el permiso legal sobre una edificación que le concede a alguien la licencia de construir una o más plantas sobre el inmueble o realizar una ampliación de la propiedad de forma lateral. El derecho de vuelo comporta un derecho legítimo según siempre, la normativa del planteamiento urbanístico de cada ciudad o zona.  

Si usted no sabe si posee el derecho de vuelo, puede comprobarlo en las escrituras de la vivienda. Algunos inversores o promotores, previendo el futuro, negocian la compra de un edificio o vivienda adquiriendo además, el derecho a vuelo. Es decir, abonan un precio superior al coste inicial del edificio o vivienda para adjudicarse el derecho de vuelo por si en un futuro quieren ampliar la propiedad. Existe, por lo tanto, la reserva del derecho de vuelo por el promotor, gracias a los posibles beneficios económicos que este puede generar y que le analizamos en este artículo.    

Existe también el derecho de superficie que nada tiene que ver con el derecho de vuelo aunque se puedan confundir fácilmente los dos términos. La diferencia entre el Derecho de vuelo y el derecho de la Superficie radica en que el de la superficie se trata de la superficie construida y en cambio de vuelo se refiere a aquello inexistente aun y edificable por encima del edificio o de su ampliación lateral. Además, el propietario del suelo normalmente no lo es del vuelo.

El propietario con derecho de propiedad lo es de forma temporal, en cambio, el derecho de vuelo es perpetuo para el propietario. Finalmente, otra diferencia más, es que el derecho de la superficie recae siempre sobre el suelo, en cambio el derecho de vuelo recae siempre encima de un edificio.

Edificar 'a lo alto'

Con el boom inmobiliario en España, acontecimiento que sucedió entre 1998 y 2008, se incrementó de forma notable el precio de la vivienda además de un crecimiento sin precedentes de la actividad constructiva. Este incremento de las viviendas se realizó a ‘lo ancho’, beneficiándose de la Ley de Suelo de 1998 que exponía que todo suelo no protegido podía ser urbanizable. El resultado fue muy costoso teniendo en cuenta que dichas construcciones requieren abonar un alto capital para cubrir los suministros y servicios básicos de esas viviendas. Nos referimos a la electricidad, luz, agua, etc.

Con el fin de esta burbuja inmobiliaria, era necesario buscar alternativas y replantearse el concepto de ciudad. Así pues, surgió la idea de dejar de construir a lo ‘ancho’ para empezar a edificar a lo ‘alto’. Una iniciativa que preserva la actividad constructiva tanto a nivel económico como medioambiental. Esta alternativa la encontramos en ciudades grandes, como por ejemplo en Barcelona. En la ciudad condal, este tipo de construcción es tendencia entre los inversores desde hace unos años.

Los tiempos de crisis han dificultado que las propiedades horizontales pudieran costear los gastos de mantenimiento y conservación de los inmuebles. Además, las subvenciones públicas para cubrir estos costes han disminuido o directamente desaparecido.

Por todos estos motivos, las dos principales ventajas de este sistema son, en primer lugar el lograr construir nuevas viviendas de forma más sostenible y ecológica y, en segundo lugar, que este sistema permite respaldar a los propietarios de los edificios con los costes de conservación y mantenimiento. El respaldo es viable gracias a la venta o alquiler del derecho de vuelo que hace posible que el propietario o la comunidad de propietarios, reciba una contraprestación económica que permitirá renovar aquellos elementos colectivos de la comunidad de propietarios. Elementos tales como rehabilitaciones de exteriores e interiores, la instalación de ascensores, etc. Todas estas rehabilitaciones generaran una revalorización de todas y cada una de las viviendas del edificio.

Por consiguiente, una increíble oportunidad sostenible y económica para el sector inmobiliario. La crisis ha demostrado que no es eficaz construir a 20 km del centro de la ciudad y realmente era un modelo insostenible.

Un sistema inmejorable para el beneficio de las inmobiliarias, las constructoras y la comunidad de vecinos. El colectivo de vecinos de escaleras centenarias venden su derecho de vuelo para sobreedificar y, a cambio, la empresa compradora se compromete a rehabilitar las zonas comunes del edificio. Esta es la nueva negociación que está reanimando el sector de la construcción a pasos gigantescos.

Pero, ¿Cómo valorar un derecho de vuelo? No, no siempre se puede. El derecho de vuelo está regulado dentro del Código civil de Cataluña. En concreto, se puede leer dichas exigencias para la construcción en el capítulo VII del título VI del libro V; en los artículos 567-1 hasta 567-6. En los artículos se exponen unos requisitos tales como el número máximo de plantas y elementos privativos, criterios para determinar la cuota de comunidad, plazo para el ejercicio del derecho, con el máximo de 30 años y precio o contraprestación. Ahora bien, aunque exista una normativa generalizada para todo el territorio catalán, cada ciudad y cada zona de la ciudad posee unos requerimientos de más.


¿Cómo se sobreedifican las propiedades?

Actualmente, existen dos sistemas para la sobreedificación de las propiedades. La primera es la convencional, realizar la obra, con el tiempo que conlleva y el ruido que genera. La segunda opción para la creación de una planta más y que actualmente es tendencia en Barcelona, es la colocación de un sistema modular. Es decir, un ático prefabricado. Este tipo de plantas, tal y como indica el nombre, ya vienen construidas con las medidas y todo lo necesario. Solamente se necesita una grúa de gran tonelaje para añadir el módulo prefabricado encima de la propiedad. Esta opción contiene unos beneficios y unas desventajas.

El beneficio más evidente, es el tiempo de construcción. Realizar una planta de forma convencional puede tardar sobre unos 18 meses y en cambio, utilizar un sistema modular sobre unos tres meses como máximo. Así pues, se trata de un abaratamiento increíble en comparación con la obra tradicional. Aun así, esta opción contiene un cálculo a realizar que si no se analiza a conciencia puede terminar siendo una gran desventaja y un dolor de cabeza para los propietarios. El sistema modular o una planta prefabricada contiene un peso, antes de incorporar está a la propiedad se debe analizar si el edificio persistirá bien con el nuevo peso incorporado de forma precipitada.  Diferente a la construcción tradicional que se añade peso gradualmente.

Con esta nueva moda de las instalaciones prefabricadas y sin un buen asesoramiento sobre el tema le puede perjudicar hasta tal punto que el peso añadido al edificio afecte a las resistencias de las infraestructuras. Por consiguiente, si usted posee el derecho de vuelo en Barcelona, antes que nada, le recomendamos que contacte con una inmobiliaria de Barcelona que le pueda asesorar debidamente. 

En Imgo Spanish Assets estaremos encantados de asesorarle, no dude en contactarnosNos puede encontrar en Calle Trafalgar, 6, Barcelona. También nos puede llamar al +34930180645 o enviar un correo electrónico a sa@imgo.com.

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